โตเกียว vs กรุงเทพฯ: อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย vs คู่มือการลงทุนของญี่ปุ่น

หมวดหมู่: การลงทุน
เวลาในการอ่าน: 8 นาที
คีย์เวิร์ดเป้าหมาย: อสังหาริมทรัพย์ระหว่างโตเกียวกับกรุงเทพฯ, ญี่ปุ่นกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย, คอนโดในกรุงเทพกับอพาร์ตเมนต์ในโตเกียว, การเปรียบเทียบผลตอบแทนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย, ทางเลือกอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น

For Japanese investors considering property abroad, the Bangkok–Tokyo comparison is the first analysis they should make. ต่อไปนี้คือข้อมูลแบบตัวต่อตัวเกี่ยวกับสิ่งที่จะซื้อให้คุณในแต่ละตลาดมูลค่า 20 ล้านเยน (ประมาณ 5 ล้านบาท) และการลงทุนใดที่สมเหตุสมผลมากกว่าสำหรับเป้าหมายที่แตกต่างกัน

ตัวต่อตัว: งบประมาณ 20M JPY (5M THB)

ปัจจัย	โตเกียว (23 หอผู้ป่วย)	กรุงเทพมหานคร (กลาง)
สิ่งที่คุณได้รับ	สตูดิโอ 25 ตรม. วอร์ดด้านนอก	45 ตรม 1ห้องนอน ใกล้ BTS ย่านดี
อายุอาคาร	20–40 ปี (อ่อนค่า)	5–15 ปี (มูลค่าคงที่)
อัตราผลตอบแทนค่าเช่ารวม	2.5–4.0%	4.5–6.5%
อัตราผลตอบแทนสุทธิ (หลังหักภาษี/ค่าธรรมเนียม)	1.5–2.5%	3.5–5.5%
ค่าเช่ารายเดือน	60,000–100,000 เยน	30,000–50,000 เยน
บริหารจัดการง่าย	คอมเพล็กซ์ (บริหารอาคาร, กฎหมายผู้เช่า)	Simple (บริษัทจัดการจัดการ)
การแข็งค่าของเงินทุน	-1% ถึง +1% (อาคารเก่า)	+3–6% (เมืองที่กำลังเติบโต)

เงิน 20 ล้านเยนซื้ออะไรให้คุณ

เมือง	คุณสมบัติ	คุณสมบัติ
โตเกียว (เซตากายะ)	สตูดิโอ 25 ตรม ตึกเก่า 30 ปี	20 นาทีถึงชินจูกุ ห้ามจอดรถ
โตเกียว (อาดาจิ)	30 ตรม 1BR ตึกอายุ 25 ปี	30 นาทีถึงสถานีโตเกียว เสร็จสิ้นขั้นพื้นฐาน
กรุงเทพมหานคร (อ่อนนุช)	45 ตรม 1ห้องนอน ตึกใหม่	เดินไปรถไฟฟ้า BTS สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่จอดรถ
กรุงเทพมหานคร (พระโขนง)	35 ตรม 1นอน ใกล้ BTS	Modern finishes, 24hr security, river views possible

ปัญหาค่าเสื่อมราคาในญี่ปุ่น

ต่างจากประเทศไทยที่คอนโดในทำเลดียังคงรักษามูลค่าเอาไว้ได้ ทรัพย์สินที่อยู่อาศัยของญี่ปุ่นกลับอ่อนค่าลงอย่างคาดการณ์ได้ คอนโดใหม่ในโตเกียวสูญเสียมูลค่า 20% ใน 3 ปีแรกและยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง ค่าเสื่อมราคานี้เกิดจากการออกแบบ อาคารของญี่ปุ่นได้รับการสร้างขึ้นใหม่เป็นประจำเพื่อความปลอดภัยจากแผ่นดินไหวและมาตรฐานสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัย

ในกรุงเทพฯ คอนโดอายุ 10 ปีในทำเลทองอย่างทองหล่อหรือพร้อมพงษ์ มักจะรักษาหรือเพิ่มมูลค่าไว้

การเปรียบเทียบต้นทุนการดำเนินงาน

ค่าใช้จ่ายรายปี	โตเกียว (คอนโด 1BR)	กรุงเทพมหานคร (คอนโด 1BR)
ภาษีทรัพย์สิน	0.7–1.4% ของมูลค่าประเมิน	0.02–0.1% ของมูลค่าประเมิน
ค่าธรรมเนียมการจัดการ	200,000–400,000 เยน	30,000–60,000 เยน
สำรองซ่อม	100,000–300,000 เยน	รวมอยู่ในค่าธรรมเนียมการจัดการแล้ว
ประกันแผ่นดินไหว	20,000–50,000 เยน	N/A (ความเสี่ยงต่ำในกรุงเทพฯ)
การจัดการการเช่า (ถ้าเช่า)	5–10% ของค่าเช่า	20–35% ของค่าเช่า
Total annual cost	350,000–800,000 เยน	60,000–150,000 เยน

การลงทุนแบบไหนที่ชนะ?

เลือกกรุงเทพฯ หากคุณ:

ต้องการกระแสเงินสดเป็นบวก (yield > cost)
สามารถยอมรับความเสี่ยงของระบบกฎหมายไทยได้ (จัดการได้โดยมีที่ปรึกษาที่เหมาะสม)
ต้องการราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่าและพื้นที่ที่ดีขึ้น
แผนการใช้ทรัพย์สินเพื่อการเกษียณอายุหรือวันหยุด
พอใจกับวัฏจักรการเมืองและเศรษฐกิจของประเทศไทย

เลือกโตเกียวหากคุณ:

ให้ความสำคัญกับระบบกฎหมายและสิทธิในทรัพย์สินของญี่ปุ่นเหนือสิ่งอื่นใด
Need a property in Japan for residency or tax purposes
ไม่สามารถยอมรับความเสี่ยงด้านกฎหมายหรือสกุลเงินที่ไม่ใช่ของญี่ปุ่นได้
กำลังซื้อเป็นที่อยู่อาศัยหลัก (ไม่ใช่การลงทุน)
ต้องการข้อจำกัดโควต้าต่างประเทศที่เป็นศูนย์

กลยุทธ์ไฮบริด

นักลงทุนชาวญี่ปุ่นที่เชี่ยวชาญบางคนใช้แนวทางแบบผสมผสาน:

ซื้อในกรุงเทพฯ เพื่อกระแสเงินสด — คอนโด 5 ล้านบาท ให้ผลตอบแทน 6% สร้างรายได้ 300,000 บาท/ปี (ประมาณ 1.2 ล้านเยน)
ซื้อในโตเกียวเพื่อการอนุรักษ์เงินทุน — หน่วยโตเกียวขนาดเล็กจะมีมูลค่าเป็นเงินเยน
ใช้รายได้ค่าเช่ากรุงเทพฯ เพื่อชดเชยต้นทุนการถือครองของโตเกียว

วิธีนี้ช่วยกระจายความเสี่ยงด้านสกุลเงินและตลาดในขณะเดียวกันก็สร้างกระแสเงินสดที่เป็นบวกจากส่วนของคนไทย

คำตัดสิน REVR: เพื่อผลตอบแทนการลงทุนที่แท้จริง กรุงเทพฯ ชนะอย่างเด็ดขาด — ให้ผลตอบแทนสูงขึ้น ต้นทุนลดลง และเงินทุนที่แข็งขึ้น โตเกียวเหมาะสมสำหรับที่อยู่อาศัยหลัก ถิ่นที่อยู่ด้านภาษี หรือผู้ที่ไม่ต้องการลงทุนนอกประเทศญี่ปุ่นเท่านั้น

คำนวณว่าเงินเยนของคุณแปลงเป็นอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างไรด้วย เครื่องคำนวณอัตราค่าเช่า