พร้อมพงษ์: วงล้อมญี่ปุ่นและที่อยู่หรูหราของกรุงเทพฯ

หมวดหมู่: คู่มือพื้นที่
เวลาในการอ่าน: 10 นาที
คีย์เวิร์ดเป้าหมาย: คอนโดพร้อมพงษ์, เอ็มดิสทริคกรุงเทพฯ, อสังหาริมทรัพย์สุขุมวิท 24-38, ชาวต่างชาติชาวญี่ปุ่นในกรุงเทพฯ, คอนโดสวนเบญจสิริ

พร้อมพงษ์เป็นย่านชาวต่างชาติชาวญี่ปุ่นที่สมบูรณ์แบบในกรุงเทพฯ และเป็นหนึ่งในเขตที่อยู่อาศัยที่เป็นที่ต้องการมากที่สุด มีศูนย์กลางอยู่ที่สถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์และศูนย์การค้าเอ็มดิสทริค (เอ็มโพเรียม เอ็มควอเทียร์ เอ็มสเฟียร์) บริเวณนี้ผสมผสานร้านค้าปลีกระดับไฮเอนด์ ร้านอาหารชั้นเลิศ ซอยที่มีต้นไม้เรียงราย และสวนสาธารณะที่ดีที่สุดแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ

เอฟเฟ็กต์ EmDistrict

การเปิดตัว EmQuartier (2558) และ EmSphere (2566) เปลี่ยนพร้อมพงษ์จากย่านที่อยู่อาศัยอันเงียบสงบให้กลายเป็นแหล่งช็อปปิ้งยอดนิยม ห้างสรรพสินค้าสามแห่งอย่าง EmDistrict ปัจจุบันเป็นคู่แข่งกับสยามพารากอนในเรื่องศักดิ์ศรีการค้าปลีก

• ร้านค้าปลีก: พื้นที่ช็อปปิ้งมากกว่า 600,000 ตร.ม. (เอ็มโพเรียม + เอ็มควอเทียร์ + เอ็มสเฟียร์)
• การรับประทานอาหาร: ร้านอาหารกว่า 200 แห่ง รวมถึง Nobu, Sushi Saito และรางวัลมิชลินบิบกูร์มองด์หลายแห่ง
• Park: Benjasiri Park — a 45-rai sculpture garden with jogging track, skate park, and outdoor gym
• การเดินทาง: รถไฟฟ้า BTS สถานีพร้อมพงษ์ + การเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเทาในอนาคต

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์

พร้อมพงษ์ พรีเมี่ยม

ทรัพย์สินภายในอ่างเก็บน้ำ BTS พร้อมพงษ์มีความพรีเมียม 10–15% เมื่อเทียบกับทรัพย์สินที่เทียบเท่าในเอกมัย และ 20–30% เหนืออ่อนนุช เบี้ยประกันภัยนี้ได้รับการสนับสนุนโดย:

1. ผู้เช่าบริษัทในญี่ปุ่น — บริษัทญี่ปุ่นจ่ายแพ็คเกจค่าเช่าระดับพรีเมียมสำหรับบ้านพักผู้บริหาร
2. การสัญจรไปมาของ EmDistrict — มูลค่าทรัพย์สินได้ติดตามความสำเร็จของการพัฒนาร้านค้าปลีก
3. สวนเบญจสิริ — สวนสาธารณะที่ดีที่สุดในกรุงเทพ มีตลาดนัด คอนเสิร์ต และโยคะทุกสุดสัปดาห์
4. อุปทานมีจำนวนจำกัด — ซอยไพร์ม (สุขุมวิท 24, 26, 31, 33) มีที่ดินที่สามารถพัฒนาได้จำกัด

การเชื่อมต่อของญี่ปุ่น

Phrom Phong is home to Bangkok's largest Japanese expat community (estimated 15,000+). พื้นที่พัฒนารอบๆ โรงเรียนญี่ปุ่น (สุขุมวิท 30/1) และสำนักงานใหญ่ของบริษัทญี่ปุ่นในอาคารสำนักงานโดยรอบ

สิ่งที่ผู้ซื้อชาวญี่ปุ่นมองหา

พื้นที่ย่อย

สุขุมวิท 24 (พร้อมพงษ์ตะวันออก)

ซอยที่มีชื่อเสียงที่สุด - เป็นที่ตั้งของ Marriott Executive Apartments, The Diplomat Condos และแถบร้านอาหารญี่ปุ่น ทางเท้ากว้าง มีต้นไม้เรียงราย สามารถเดินไปเอ็มโพเรียมได้

• ราคา 1 ห้องนอน: 6.0–12 ล้านบาท
• ราคา 2 ห้องนอน: 10–22ล้านบาท

สุขุมวิท 26 (พร้อมพงษ์ตะวันออก)

ซอยกว้างและเงียบสงบพร้อมคอนโดขนาดใหญ่และด้านหน้าสวนเบญจสิริ ยอดนิยมกับครอบครัว

• ราคา 1 ห้องนอน: 5.0–10 ล้านบาท
• ราคา 2 ห้องนอน: 8.0–18ล้านบาท

สุขุมวิท 33 (พร้อมพงษ์ตะวันตก)

ซอยนี้ตั้งอยู่ทางตะวันตกของ BTS มีลักษณะเป็นท้องถิ่นมากขึ้นด้วยคอนโดราคาสุดคุ้มและอาหารข้างทางชั้นเลิศ สถานบันเทิงยามค่ำคืนพร้อมพงษ์อยู่ในซอย 33

• ราคา 1 ห้องนอน: 4.5–8.5 ล้านบาท
• ราคา 2 ห้องนอน: 7.0–15 ล้านบาท

ตลาดเช่า

โดยทั่วไปผู้เช่าของบริษัทในญี่ปุ่นจะจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 12 เดือน (แนวทางปฏิบัติมาตรฐานสำหรับที่อยู่อาศัยของบริษัทในญี่ปุ่น) ซึ่งหมายความว่าความเสี่ยงด้านตำแหน่งว่างลดลงและรับประกันรายได้สำหรับเจ้าของบ้าน

ทำไมต้องซื้อที่นี่ตอนนี้

พร้อมพงษ์เป็นตลาดที่อยู่อาศัยหรูหราที่มีความยืดหยุ่นมากที่สุดในกรุงเทพฯ นอกทองหล่อ การผสมผสานระหว่างความต้องการขององค์กรในญี่ปุ่น ระบบนิเวศการค้าปลีกของ EmDestination และสวนเบญจสิริ ทำให้เกิดวงจรการเสริมกำลังในตัวเองที่สนับสนุนทั้งมูลค่าและค่าเช่า

การแข็งค่าของเงินทุน: 4–7% ต่อปี (สม่ำเสมอ) อัตราผลตอบแทนค่าเช่า (ระดับกลาง): 4.0–5.5% อัตราผลตอบแทนค่าเช่า (หรูหรา): 3.0–4.0% อัตราว่าง: <5% สำหรับยูนิตที่ตั้งอยู่ในทำเลดี

คำตัดสิน REVR: พร้อมพงษ์ ถือเป็นการลงทุนระดับกลางถึงหรูที่ปลอดภัยที่สุดในกรุงเทพฯ ขาดเสน่ห์แบบทองหล่อแต่ให้อัตราผลตอบแทนที่ดีกว่า ราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า และความต้องการผู้เช่าที่แข็งแกร่งพอๆ กัน ฐานผู้เช่าของบริษัทในญี่ปุ่นให้ระดับความมั่นคงในการเช่าที่ไม่มีใครเทียบได้ในเขตอื่นๆ

คำนวณผลตอบแทนที่คาดหวังสำหรับอสังหาริมทรัพย์พร้อมพงษ์ด้วย Rental Yield Calculator